关于房价（一）

关于房价，相当长时间来都在思考，一方面房价关乎个人大部分资产，另一方面也算是半个从业人员，因此也就胡思乱想一通，既然是想，当然做不到很系统，今天有空，就把这些思考的零枝碎叶记下来。

1、前几年房价猛涨，放在市场经济的背景下，一方面是补涨，一方面当然短期产生泡沫。

2、北京的房价高不高？高低都是相对的，要放在对比的环境下才好说，比如与上海比，远一点的与香港，再远一点与东京、纽约比。

3、如何判断房价高低以及未来走势？用经济学上的供需原理，这应该是最简单的。

4、从需求的方面说，一个是刚性的居住需求，比如大家都要房子住；另一个是投资需求，北京则更突出，这是由其地缘特性决定的，这一部分需求也应该是刚性较大的，也就是说是持续的；第三个是投机需求，俗话说炒房团；

5、从供应的方面说，主要取决于土地上市速度，在中国，政府可以部分的或者主要的决定土地的上市速度。

6、供需角力，简单说，需求高了，价涨，供应高了，价跌。

7、影响需求的力量要多一些，但是，政府也能起作用，比如金融政策，也就是对贷款政策的调整，提高贷款成本，需求自然降低。

8、影响供应的力量似乎比较单一，一方面是政府可以调控土地供应，另一方面是政府通过政策限制地产商的开发速度。

9、此次房价拐点，窃以为有几方面的原因需要重视。第一、北京市、上海市以及其他一些城市的局部房价的确背离了刚性需求之承受范围；第二、政府一再调整土地供应节奏以及通过推出限价房经适房等政策压低房价；第三、政府限制开发商融资及加强土地管理来促使开发商降价；第四、推出限制投资性购房及投机性购房政策以控制需求。

10、房价风向标为新上市房价。

11、房价构成中，建筑成本近年有所提高，但刚性较大，变化缓慢。土地成本及开发商利润为可调节因素，因此我说，房价最低限为建筑成本。

12、从目前情况看，土地价格实则弹性已经较低。

13、楼面地价水涨船高，不易下调。一则政府主动降低低价不易，一则拆迁成本降低不易，因此低价降低的部分最多是招拍挂下落部分。

14、目前状况，开发商利润下调是必然的了，但是这重因素不能构成房价整体下滑的主要原因。

15、房市不同于货币市场及股票市场，涉及因素众多，影响范围甚广，变动稍显缓慢，影响极其巨大，政府对待房市冷暖，不能不慎。